VvE’s vast in juridisch vacuüm bij warmtenet
Wanneer een warmtenet wordt aangelegd, moet een VvE kunnen besluiten of het gebouw daarop wordt aangesloten, ook als dit ingrijpt op het privédomein van individuele eigenaren. Dat vinden VvE-specialist mr. Tom Gilsing en VvE Belang-directeur mr. Kees Oomen.
VvE moet makkelijker kunnen besluiten over aansluiting op warmtenet
Gilsing en Oomen stellen voor dat de wet vastlegt dat een Vereniging van Eigenaars (VvE) zelfstandig kan besluiten om aan te sluiten op een warmtenet. De ledenvergadering zou hierover moeten kunnen besluiten met een gewone meerderheid (de helft plus één).
Op dit moment mag een VvE alleen besluiten nemen over gemeenschappelijke delen van het gebouw. Voor ingrepen zoals de vervanging van een cv-ketel of het aanleggen van warmteleidingen achter de voordeur, is toestemming van de individuele eigenaar vereist. Dit kan de besluitvorming vertragen, zeker wanneer een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Vereenvoudigde stemprocedure nodig
De Versnellingsagenda voor verduurzaming van VvE-complexen bevat een voorstel om de stemprocedure te vereenvoudigen, maar dat is nog niet gerealiseerd.
Daarom willen Gilsing en Oomen dat via het wetsvoorstel Wet collectieve warmte (de nieuwe Warmtewet) alvast wordt geregeld dat VvE’s eenvoudiger kunnen besluiten. Dit wetsvoorstel, dat binnenkort in de Tweede Kamer wordt behandeld, bevat regels voor de aanleg van warmtenetten. De wet voorziet wel in de aanwijzing van warmtekavels door gemeenten, maar lost de specifieke problemen van VvE’s niet op.
Noodzaak tot snelle besluitvorming
De urgentie is hoog, omdat de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) al is aangenomen. Deze wet maakt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar de levering van aardgas binnen acht jaar wordt beëindigd. Huiseigenaren zijn niet verplicht om op een warmtenet aan te sluiten, maar moeten dan wel voor een alternatief zorgen.
Na aanwijzing door de gemeente heeft een VvE nog enkele jaren om te schakelen, maar het fundamentele probleem blijft: het is juridisch ingewikkeld of de VvE wel bevoegd is.
Oomen legt uit: “VvE’s bevinden zich in een juridisch vacuüm. Ze kunnen besluiten over het gemeenschappelijke deel, maar voor het verwijderen van individuele cv-ketels en gasaansluitingen is vrijwel altijd medewerking van alle eigenaren nodig. Er zijn altijd enkele eigenaren die niet reageren of weigeren, waardoor de VvE het aanbod van een warmtebedrijf niet kan accepteren.”
Probleem van gas én warmte
In uitzonderlijke gevallen kan een warmtenet via de gemeenschappelijke schachten worden aangelegd naast het bestaande gasnet, zonder door de individuele appartementen te gaan. Alleen appartementen van bereidwillige eigenaren kunnen dan worden aangesloten. Maar meestal is deze optie niet aanwezig.
Om dit te ondervangen, pleiten de juristen ervoor om het probleem van de ‘blokkerende minderheid’ op te lossen. Dit kan als de VvE met een gewone meerderheid besluiten mag nemen.
Gilsing stelt: “We moeten duidelijk maken waar de bevoegdheid van de VvE begint en eindigt. Het grijze gebied rondom het warmtenet moet zwart-wit worden, zodat VvE’s weten waar ze aan toe zijn.”
Voorkomen van rechtszaken
Oomen wijst erop dat er al een rechterlijke uitspraak is geweest over de vraag of een VvE cv-ketels en gasinfra mocht verwijderen na aansluiting op een warmtenet.
“We willen voorkomen dat er honderden rechtszaken volgen. Daarom moet wettelijk worden geregeld dat de VvE hierover kan besluiten. Daarmee is de discussie beslecht.”
Het grootste knelpunt betreft gebouwen met blokverwarming. Daar moet de VvE kunnen besluiten over de aanleg van een warmtenet tot aan de aansluiting van elk appartement – ook als dit door privégedeelten loopt.
Eigenaren die willen, kunnen dan een leveringsovereenkomst sluiten. Wie dat niet wil, kan een alternatief kiezen. Dit wordt als minimale basis gezien.
Volgens Oomen zou een maximale bevoegdheid betekenen dat de VvE iedereen verplicht tot aansluiting, maar dat vindt hij een brug te ver: “Dat zou het draagvlak ondermijnen. Daar ben ik geen voorstander van.”
Reactie vanuit de overheid
Het ministerie van Klimaat en Groene Groei erkent dat de besluitvorming binnen VvE’s beter moet worden geregeld. Er wordt gewerkt aan een oplossing, meldt een woordvoerder. Momenteel is er overleg met Tweede Kamerlid Pieter Grinwis (ChristenUnie), die werkt aan een amendement hierover.
Daarnaast laat het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening weten dat er binnenkort, samen met het ministerie van Justitie en Veiligheid, een brief komt waarin voorstellen staan om de stemprocedures bij VvE’s te vereenvoudigen. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan het aangekondigde wetsvoorstel voor snellere besluitvorming rond verduurzaming.